Conseil municipal du 30 septembre 2021 (2e partie) : "Cœur de Ville" à marche forcée
J’aborde dans cette seconde partie du compte-rendu du Conseil municipal du 30 septembre 2021, les deux délibérations liées au dossier "Action Cœur de Ville", concernant notamment sur la restructuration du centre commercial Grand Bois et les aménagements des abords.
En fait, dans ce domaine, le Conseil municipal ne fait qu'entériner des décisions déjà prises avec la préfecture et les bailleurs en validant les procédures juridiques déjà arrêtées. Mais pour le détail de ce qui doit être réalisé, le flou persiste en l’absence d’ébauche de plan et de vraie concertation sur les objectifs, comme sur la vie quotidienne dans le quartier du Bois des Roches. On nous rabâche à chaque fois le même exposé sur "la chance historique de la ville" d’avoir été retenue pour ce programme, sur "l’urgence d’avancer pour obtenir d’importants financement" et sur le fait que tout n’est finalisé, car "les études ne sont pas encore terminées compte-tenu de la complexité du dossier"…
Voici donc le détail et les enjeux autour des deux délibérations qui ont été votées par la majorité.
1/ Plan local d’urbanisme – modification simplifiée n°2
Le dispositif "Action Cœur de Ville", lancé en 2018, comporte des travaux de réhabilitation du quartier du Bois des Roches. La première phase, désormais achevée, consistait à réhabiliter la rue et la place Berlioz (+ de 3,5 millions d’€ pour les études, la maîtrise d’œuvre et les travaux). La seconde phase, qui s’achèvera en 2023, doit permettre la réhabilitation de la place Marcel Carné. Pour cela, le bailleur social PLURIAL NOVILIA s’est engagé à restructurer l’immeuble MILHAUD (2-4 place Marcel Carné, 1-3 place Berlioz et 2-4 allée Massenet / 68 logements actuellement), racheté récemment à la Société Foncière Paris Languedoc de Monsieur Deromédi. Sur le détail de cette opération (démolition de 20 logements et reconstruction de 39), pour laquelle la ville a garanti un prêt de 1 142 400 €, je vous renvoie au compte-rendu du Conseil municipal du 4 juillet dernier (c’est ICI). Mais on ne nous avait pas clairement dit que le projet ne respectait pas les règles actuelles du Plan Local d’Urbanisme et empêchait ainsi la délivrance d’un permis de construire légal. La municipalité veut donc modifier la réglementation du secteur de l’immeuble en créant un sous-secteur UC 1* au sein de la zone actuelle UC 1. Ainsi, à Saint-Michel sur Orge, comme je l’ai rappelé au cours de la séance, « ce ne sont pas les règles du PLU qui s’imposent aux constructeurs d’immeubles, mais c’est le PLU qu’on modifie pour se conformer aux exigences des promoteurs immobiliers »
Les modifications à apporter au PLU rentrent dans le champ de la procédure de modification dite "simplifiée". Cette procédure prévoit la mise à disposition du public du projet de modification pendant un mois, du 18 octobre 2021 au 19 novembre 2021 inclus. Le dossier sera consultable à la direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement, annexe de l’Hôtel de Ville, 16 rue de l’Eglise et sur le site internet de la commune. Les observations des habitants seront consignées dans un registre spécial ou pourront être adressées par courrier au maire. A l’issue de ce délai, le maire présentera un bilan de la concertation au Conseil Municipal, qui adoptera alors le projet par délibération motivée (éventuellement modifiée pour tenir compte, ou non, des avis émis par les habitants).
Les modifications du PLU proposées portent sur 3 aspects :
1/ la réduction de 5 mètres à 3,5 mètres de la taille des accès aux places de stationnement à l’intérieur de l’assiette foncière d’un projet. Les places de stationnement, libres d’accès actuellement et au nombre de 25 devant les entrées du 1 et 3 place Berlioz, seraient limitées à 6.
2/ La hauteur des constructions actuellement limitée à 15 mètres à l’égout et 20 mètres au faîtage, serait porté à 22 mètres au point le plus haut. Cette modification permettra de rehausser les constructions.
3/ La règle concernant les espaces verts qui doivent représenter aujourd'hui au moins 50 % de la superficie totale de l’unité foncière serait ramenée à 30%.
Les deux groupes d’opposition ont bien sûr voté contre ce projet, qui va densifier encore davantage le secteur.
2/ Convention de mandat avec la SPL des territoires de l’Essonne pour l’action mature n°2 du programme "action cœur de ville"
Dans la continuité de la première action mature menée en 2019 sur le secteur Berlioz/Püttlingen, une deuxième action mature doit être mise en œuvre en 2022 sur le secteur de la place Marcel Carné. Le rapport présenté au Conseil municipal précise les objectifs suivants :
"- requalifier l’ensemble des espaces extérieurs de la place Marcel Carné et de ses abords,
- désenclaver le cœur de quartier par la création d’un nouvel axe piéton Nord/Sud,
- améliorer le cadre de vie et l’accessibilité aux équipements publics et aux commerces,
- sécuriser les cheminements piétons et pacifier les usages,
- réorganiser l’offre de stationnement,
- retrouver une domanialité claire et lisible entre les espaces publics et privés".
L’enveloppe prévisionnelle des travaux est estimée à 3 829 200 € TTC en coût travaux, auquel s’ajoute un budget d’études techniques estimé à 404 004 € TTC soit un total de 4 233 204 € TTC (hors frais divers et honoraires mandat). Comme pour "l’action mature n° 1", la Municipalité souhaite faire appel au concours de la SPL des Territoires de l’Essonne afin de lui déléguer la réalisation de cette "action mature n°2" dans le cadre d’une convention de mandat de maîtrise d’ouvrage. Les attributions déléguées à la SPL seront les suivantes :
"- définition des conditions administratives et techniques selon lesquelles l'ouvrage sera étudié et exécuté ;
- préparation du choix des différents prestataires nécessaires à la réalisation de l’ouvrage (SPS, contrôle technique, AMO, etc.), établissement, signature et gestion des contrats ;
- préparation du choix du maître d'œuvre, établissement, signature et gestion du contrat de maîtrise d'œuvre ;
- approbation des avant-projets et accord sur le projet ;
- préparation du choix des entreprises de travaux et établissement, signature et gestion desdits contrats ;
- versement de la rémunération de la mission de maîtrise d'œuvre et du prix des travaux et plus généralement de toutes les sommes dues à des tiers ;
- suivi du chantier sur les plans technique, financier et administratif ;
- réception de l'ouvrage ;
- ainsi que l'accomplissement de tous les actes afférents à ces attributions".
Je précise volontairement tous ces points contenus dans le rapport de présentation, car pour "l’action mature n°1", malgré nos demandes, nous n’avons jamais reçu le compte-rendu du bilan de mandat effectué par la SPL.
Le calendrier prévisionnel de "l’action mature n°2" prévoit une réception des travaux pour le premier trimestre 2023. Le coût forfaitaire du mandat que doit payer la ville à la SPL s’élève à 102 390 € TTC. J’ai fait relever lors de la séance du Conseil municipal que la convention de mandat indique (article 4 page 11/32) que la collectivité n’est pas encore propriétaire des terrains. Le maire m’a répondu que les négociations étaient en cours avec la Société Foncière Paris Languedoc, mais n’en à pas précisé le contenu (acquisition ou mise à disposition pour l’€ symbolique ou achat ?).
A noter que pour financer cette opération, nous avons dû, au cours de la même séance, voter une décision modificative au budget 2021 que je développerai dans la 3e partie du compte-rendu de ce Conseil municipal. En résumé : 214 801 € inscrits au budget 2021 au titre des études de maîtrise d’œuvre urbaine et de maîtrise d’œuvre travaux liées à la redynamisation du Centre Commercial Grand Bois sont affectés au financement de cette "opération mature n° 2". Il est créé au Budget de la ville une opération "réaménagement de la Place Marcel Carné et de la liaison Nord/Sud du centre commercial Grand Bois". Cette opération est abondée de 490 314 €. 102 390 € serviront à couvrir la rémunération de la SPL et 387 924 € d’avances seront versés à la SPL afin de financer le coût des études.
Par ailleurs, sans que l’on sache vraiment comment tout ceci s’articule avec les décisions déjà prise en comité restreints, Philippe Lefebvre, conseiller municipal en charge de "la Démocratie Locale" (oui, ça existe sur le papier !) a présenté le calendrier de la "concertation pour associer les habitants à la réflexion autour de la réalisation de cette place". Cette "concertation" devrait se réaliser en 3 phases :
- Une balade urbaine qui doit permettre de "constituer un diagnostic partagé de la zone à réhabiliter" (fin octobre 2021)
- Sur la base de ce diagnostic, "des ateliers de travail participatifs seront constitués pour recueillir les idées de chacun" (début 2022).
- Puis pour finir, il y aura "une réunion publique de restitution avec la présentation de 3 projets qui seront soumis au vote des habitants".
Cette démarche participative, ainsi annoncée, va dans le bon sens. Nous serons donc partie prenante de tout ce processus et nous invitons les habitants à s’en saisir très concrètement. Mais nous serons extrêmement vigilants pour qu’on tienne véritablement compte des avis exprimés par les habitants et que le contenu des 3 projets soumis au vote soient de véritables alternatives, en termes urbanistique et financier. On se souvient très bien de la parodie de concertation concernant les constructions d’immeubles devant l’Hôtel de Ville. Les deux projets, soumis au vote des habitants, étaient pratiquement équivalents !
A suivre…