Conseil municipal du 28 mai 2026 (4e partie) : Motion sur la transparence des charges réclamées aux locataires
La veille de la séance, la maire nous a fait parvenir le texte d’une motion "portée par le groupe Saint-Michel Toujours Ensemble relative à la transparence et à la régularisation des charges locatives".
Mieux vaut tard que jamais !
Je suis intervenu pour rappeler qu’il y a 3 ans, lors du Conseil municipal du 22 juin 2023, le groupe Saint Michel en Commun avait déposé par écrit une assez longue question orale sur la situation des locataires et les relations avec les bailleurs sociaux. Lire ICI
Cette interpellation faisait suite à différentes interventions de notre groupe pour relayer les difficultés rencontrées par de nombreux locataires auprès des différents bailleurs sociaux de la ville. Régulièrement sollicités sur ces question et, comme convenu avec madame le maire, nous avons toujours conseillé aux habitants d’adresser également leurs requêtes, individuellement ou collectivement, auprès du service municipal logement et du cabinet du maire, afin que leurs demandes auprès des bailleurs puissent être suivies et soutenues.
En ce début d’été 2023, nous souhaitions de nouveau attirer l’attention du Conseil municipal sur des situations de plus en plus tendues avec des hausses de loyers et de charges subies très importantes. Sans en dresser une liste exhaustive, nous avions évoqué quelques problèmes sur plusieurs résidences :
- nous avions cité le Président de l’amicale des locataires de la résidence Charpentier (Essonne Habitat) que nous avions invité à venir présenter ses revendications lors du Conseil municipal du 30 mars 2023 : augmentations de loyer, retards sur la régularisation des charges, déroulement des travaux de réhabilitation, après l’accident mortel d’un ouvrier au début du chantier, non remplacement de la gardienne…
- nous avions abordé une pétition des locataires de la Terrasse César Franck adressé le 25 avril au bailleur Plurial Novilia concernant l’augmentation des charges (espaces extérieurs, ordures ménagères, garage, eau…), la non finition des travaux dans les parties communes, la mauvaise exécution de contrats d’entretien, les inextricables problèmes liées à la copropriétés Grand Bois, sans oublier les incivilités et trafics illicites dans le secteur.
- nous avions rappelé la pétition de l’association des locataires de la résidence Le Liers, allée de Poètes, a adressé le 20 mai au bailleur Seqens pour demander le remplacement des baignoires neuves installée et non adaptées aux dimension des salles de bain.
- nous avions mentionné le long contentieux, toujours pas totalement réglés aujourd’hui encore concernant les vices et défaut de constructions des immeubles 20 rue de Sainte Geneviève (CDC Habitat social).
Nos questions portaient sur trois aspects
1/ Est-il envisageable, lors des travaux de réhabilitation, pour lesquels la ville apporte sa garantie d’emprunt, qu’une vérification des clauses sociales, d’hygiène et de sécurité soit effectuée par les services municipaux auprès des entreprises qui interviennent sur ces chantiers ?
2/ Est-il possible que la municipalité impose aux bailleurs un accompagnement sérieux des locataires qui se trouvent souvent démunis et confrontés à des entreprises de sous-traitants, difficilement identifiables et n’ayant parfois ni les consignes, ni même les matériaux correspondant aux travaux initialement prévus ?
3/ Pouvez-vous étudier la possibilité d’organiser à l’automne une conférence locale sur le logement social, réunissant les bailleurs sociaux, des représentants de locataires, des élus des différents groupes au Conseil municipal ? Pourrait être évoqué en particulier :
- un encadrement plus strict, voir le blocage des loyers à Saint-Michel, compte-tenu des situations précaires qui se développent,
- un protocole d’accompagnement pour rendre compréhensible, par tous, les calculs et les régularisations des charges locatives,
- une convention inter bailleurs facilitant (sans augmentation de loyer) les mutations entre ceux qui ont besoin d’un appartement plus grand et ceux qui souhaitent disposer d’un appartement plus petit.
Madame Mosnat, à l'époque adjointe au maire, chargée de l’habitat nous avait fait une longue réponse. Elle avait notamment détaillé les rendez-vous pris et les réunions, reconnaissant qu’il existait de nombreux dysfonctionnements et que le rôle d’interface du service logement entre les bailleurs et les locataires était difficile, faute parfois d’interlocuteurs. Elle avait rappelé que la municipalité ne peut pas juridiquement intervenir pour contrôler des chantiers privés, puis avait évoqué la loi portant évolution du logement de l'aménagement et du numérique (loi Elan) qui intègre certaines dispositions sur l’encadrement des loyers et la facilitation des mutations de logement, en précisant que le préfet de l’Essonne ne s’est pas saisi de ces sujets. Elle déclarait enfin qu’il convenait plutôt de s’adresser à Cœur d’Essonne Agglomération pour agir dans ces domaines dans le cadre du Plan Local de l’Habitat.
La motion qui a été présentée lors du Conseil municipal du 28 mai demeure donc d’une brulante actualité, tans la situation s’est fortement dégradée ces dernières années, notamment en matière de loyers et de charges.
J’ai précisé que notre groupe était prêt à soutenir la démarche pour davantage de transparence sur le calcul des charges et les procédures de régularisation. Cependant j’ai, une nouvelle fois, attirer l’attention du maire sur des aspects qui nuisent à la transparence :
- L’absence de délimitation précise entre la ville, les copropriétés et les bailleurs sociaux pour l’entretien des espaces au sein de la copropriété principale du Bois des Roches (l’AG du 3 juillet 2025 a voté une étude dans ce sens). Les sommes d’entretien des espaces extérieurs refacturées aux locataires ne correspondent visiblement pas aux surfaces qui appartiennent aux bailleurs.
- Le non-respect par les bailleurs sociaux de l’obligation, prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de transmettre, 1 fois par an, à chaque locataire lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, la facture établie et les informations sur la qualité de l’eau. Depuis plusieurs années la régie publique de l’eau, le syndic et les bailleurs ne s’accordent pas sur ce point. Ainsi, le prix du m3 facturé aux locataires ne correspond pas au prix public de l’eau voté par le Conseil d’administration de la régie en fonction des quantités individuelles consommées.
- Enfin il conviendrait également d’apporter un éclairage sur la mise en place progressive et le fonctionnement du réseau de géothermie en affichant les prix (et sans doute les gains) pour le syndic et le niveau de refacturation aux bailleurs et aux copropriétés concernée du Bois des Roches.
Voici le texte intégral de la motion
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et notamment son article 23 concernant les charges récupérables, qui prévoit que les pièces justificatives des charges doivent être tenues à disposition des locataires pendant un délai de six mois à compter de l’envoi du décompte ;
Considérant que de nombreux Saint-Michellois, locataires auprès de différents bailleurs, font état de régularisations de charges d’un montant particulièrement élevé ;
Considérant que ces réclamations, bien que légalement possibles, peuvent intervenir avec un décalage de près de trois ans, privant les locataires de toute visibilité budgétaire ;
Considérant que les montants réclamés peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros et fragilisent fortement des ménages déjà confrontés à l’augmentation du coût de la vie et des dépenses énergétiques ;
Considérant que les charges locatives doivent donner lieu à une régularisation fondée sur des dépenses réelles, justifiées et systématiquement communicables aux locataires ;
Considérant que plusieurs habitants font état d’un manque de transparence initial dans la transmission des justificatifs de charges par certains bailleurs ;
Considérant que des défauts de communication ont été remontés de la part des locataires qui n’arrivent pas à obtenir de réponse de la part des bailleurs ;
Considérant que des convocations au tribunal ont déjà été envoyées à certains locataires à la suite du non-paiement de ces montants de régularisation moins d’un mois après la demande initiale ;
Considérant la volonté de la ville, depuis plusieurs années, d’accompagner les locataires notamment au travers de rencontres en pied d’immeuble et de permanences destinées à favoriser le dialogue et la transparence du bailleur envers les locataires ;
Le Conseil municipal :
- exprime sa préoccupation face au niveau particulièrement élevé de certaines régularisations de charges constatées sur la ville ;
- demande aux bailleurs présents dans la commune de renforcer l’information des locataires concernant l’évolution des dépenses, notamment énergétiques, ainsi que le calcul des provisions mensuelles ;
- appelle à une plus grande transparence et lisibilité dans les régularisations de charges
- appelle à une meilleure anticipation des écarts entre provisions et dépenses réelles afin d’éviter des régularisations massives et soudaines ;
- demande aux bailleurs la suspension de toute procédure judiciaire liée exclusivement au non-paiement immédiat de ces régularisations ;
- demande que les locataires puissent bénéficier, de manière systématique et sans frais, de dispositifs d’échelonnement adaptés lorsque les montants réclamés sont importants ;
- demande au Gouvernement et au Ministre chargé du Logement de renforcer l'encadrement du délai de régularisation des charges, notamment en réduisant le délai maximal autorisé.
La maire a accepté notre proposition d’intégrer un autre aspect : "mandate les représentants de Cœur d’Essonne Agglomération à porter ces demandes au sein des sociétés d’HLM dont elle est actionnaire".
Par contre madame Rigault a refusé que la motion "exige" davantage de transparence sur la régularisation des charges et que les dispositifs d’échelonnement adaptés et sans frais soient accordés quel que soit le montant réclamé. De même, il n’a pas été retenu notre proposition d’ajouter : "Un point de situation et de l’évolution sur la transparence et l’amélioration des relations entre les locataires et les bailleurs sociaux sera présenté une fois par an au Conseil municipal par l’adjoint au maire en charge du logement et de l’habitat".
C’est bien dommage, car ainsi tous les ans et en toute transparence nous pourrions faire un point lors du Conseil municipal des résultats sur les actions menées, pour éviter que la motion votée demeure une déclaration de bonnes intentions, mais sans suite concrète pour les locataires !