Conseil municipal du 14 novembre 2024 (2e partie) Imprécisions et évitements
J’aborde dans cette note, 4 délibérations qui démontrent une nouvelle fois les contradictions et les approximations de la majorité municipale
1/ Signature de la convention cadre portant sur l’utilisation d’abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville 2025-2030
La loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine de 2014 prévoit que les organismes HLM bénéficient d’un abattement de 30% sur la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements situés en quartier prioritaire (QPV), en contrepartie de la mise en œuvre d’actions contribuant à améliorer la qualité du service rendu aux locataires.
Dans ce cadre, une convention avait été établie en corrélation avec le contrat de ville 2015-2020 afin de fixer les modalités d’organisation et d’exécution de l’abattement TFPB. Cette convention a fait l’objet de deux avenants pour être prolongée sur la période du contrat de ville, soit 2021-2022 puis 2023.
A la suite de la nouvelle géographie prioritaire et dans le cadre du contrat de ville 2024-2030, une nouvelle convention cadre portant sur l’utilisation d’abattement de la TFPB a donc été rédigée par Cœur d’Essonne Agglomération.
Le nouveau contrat de ville s’appuie sur de nouveaux périmètres. À l’échelle de l’agglomération, la population en QPV double puisque 25 200 habitants sont désormais concernés au lieu de 12 963. 5 quartiers s’agrandissent, 3 nouveaux quartiers et deux nouvelles communes (Morsang-sur-Orge et Saint-Germain-lès-Arpajon) entrent en géographie prioritaire. À Saint-Michel-sur-Orge, la géographie prioritaire a également évolué puisque le périmètre s’est agrandi. Il se dénomme "L’entre Bois des Roches". À la résidence Boieldieu-Bizet gérée par le bailleur social 1001 Vies Habitat, viennent s’ajouter la résidence des Genêts (bailleur social Toit et joie) et une partie du patrimoine de Plurial Novilia (terrasse César Franck, 9 place Marcel Carné, 5 avenue Saint-Saëns, rue de Liers). Plus de 811 logements sont aujourd’hui classés QPV contre 257 avant, soit environ 1 800 habitants. J’ai de nouveau interpellé le maire sur le découpage au sein du patrimoine Plurial Novilia qui exclut tous les locataires du 26 au 60 avenue Saint-Saëns et du 2 au 14 rue Bizet. Madame Rigault reconnaît que c’est incohérent, mais elle s’en satisfait compte-tenu de l’augmentation du périmètre.
La convention cadre pour la période 2025-2030 constitue le cadre de référence d’application, d’utilisation, de suivi et d’évaluation de l’abattement de la TFPB pour chacune des parties prenantes : l’État, la Communauté d’Agglomération, les communes et les bailleurs sociaux concernés. À ce titre, afin de suivre ce dispositif, il est prévu des temps de travail :
- au premier trimestre de l’année N pour dresser le bilan des actions N-1 (bilan chiffré et qualitatif) du bailleur social concerné et de présenter un prévisionnel d’actions pour l’année N ;
- organisation à mi-année N de diagnostics en marchant des quartiers QPV, afin de constater sur le terrain les actions déjà mises en place, celles à venir et dans l’objectif de construire le prévisionnel de l’année N+1. Ce bilan est organisé avec le bailleur, la commune, les services de l’Etat, l’agglomération et des représentants d’habitants.
Le texte indique que ces actions se répartissent autour des 8 axes d’intervention:
- le renforcement de la présence du personnel de proximité ;
- la formation/soutien des personnels de proximité ;
- le sur-entretien ;
- l’amélioration de la gestion des déchets, des encombrants et des épaves ;
- la tranquillité résidentielle ;
- la concertation et la sensibilisation des locataires ;
- l’animation, le lien social, et le vivre ensemble ;
- la réalisation de petits travaux d’amélioration de la qualité de service.
Sur la période 2016-2023, l’abattement de la TFPB dont a bénéficié le bailleur 1001 Vie Habitat (90 000 € par ans) aurait permis selon la municipalité de renforcer les campagnes de dératisation et de lutte contre les punaises de lit, de financer en partie l’aire de jeux Lamartine, de contribuer au financement du pigeonnier, d’installer des ruches et un jardin partagé sur la résidence Boieldieu-Bizet, de tenir des ateliers de sensibilisation au tri des déchets et des ateliers brico-récup, ou encore de faire des animations pour le enfants pendant les vacances. Tout ceci est surtout un effet d’aubaine par le bailleur, qui justifie ici des dépenses qu’il aurait pu faire en dehors de ce cadre. Nous avons encore réclamé en séance la communication des bilans annuels chiffrés. Le dernier qui nous a été transmis date de 2019. Madame le maire nous a une nouvelle fois indiqué qu’elle allait nous transmettre ces éléments.
Malgré les réserves exprimées, nous avons voté pour autoriser le Maire à signer cette convention cadre, en indiquant que nous serions très vigilants sur son application effective (plus de 250 000 € d’abattements à la TFPB par an pour les 3 bailleurs concernés) et l’implication des locataires dans le processus, à travers la mise en place d’un conseil citoyen, comme le prévoit la loi.
2/ Indemnité d’éviction a la SARL Martins suite au non renouvellement du bail commercial du bar Le Berlioz
La commune est propriétaire des murs du local commercial situé au 13 place Püttlingen qui constitue le lot n° 708 du syndicat de copropriété du Centre Commercial Grand Bois. La commune a conclu en date du 31 janvier 2012 avec la SARL MARTINS un bail commercial pour une durée de 9 ans, afin qu’une activité de Bar-Brasserie y soit exercée Le Berlioz. Depuis le 1er février 2021, le bail était en tacite prolongation.
Lors du Conseil municipal du 25 juin, notre groupe avait interpellé le maire sur la fermeture du Berlioz. Le procès-verbal de cette séance mentionne que "contrairement au bruit qui court, ce n’est pas la ville qui est à l’origine de la fermeture du café. En fait, il y a eu une cessation d’activité et donc, la Ville a mis fin au bail et a racheté le fonds de commerce, que les propriétaires du fonds avaient mis en vente".
Pourtant, la délibération présentée au Conseil municipal concerne l’attribution d’une "indemnité d’éviction suite au non renouvellement du bail commercial".
La note de présentation indique : "La SARL Martins souhaitant arrêter son activité, la commune n’a pas renouvelé le bail commercial qui prend fin le 31 décembre 2024". Mais le projet d’acte de résiliation du bail commercial rédigé par le notaire, indique qu’aux "termes d’une lettre recommandée réceptionnée le 29 janvier 2024, le PRENEUR (la SARL Martins) a notifié au BAILLEUR (la ville) une demande de renouvellement de bail" et "par acte d’huissier du 26 avril 2024, le BAILLEUR (la ville) a notifié son refus de renouvellement".
Madame le maire ne peut donc pas affirmer ne pas être à l’origine de la fermeture du café, dans la mesure où les exploitants avaient fait une demande de renouvellement du bail refusée par la ville. En commission le 4 novembre, les élus de la majorité présents ont expliqué que l’activité de ce commerce devait être interrompue par la restructuration en cours dans l’immeuble appartenant au bailleur 1001 Vies Habitat (ancien "Hôtel social") afin d’y aménager 40 logements sociaux Ceci n'a jamais été évoqué avant et le permis de construire ne mentionne aucun travaux dans les locaux du Berlioz qui appartiennent à la ville.
La délibération prévoit également le rachat par la commune de la licence IV d'exploitation d'un débit de boissons. Or le projet d'acte, préparé par le notaire, précise que cette acquisition se fait "en l'absence d'initiative privée" (ce qui est faux, puisque la SARL Martins avait trouvé un repreneur) "et compte-tenu de l'intérêt communal quant à la nécessité de conserver un pôle d'animation locale que constitue un débit de boissons"
De plus, il est mentionné que "le représentant de la commune spécialement autorisé à réaliser la présente opération" doit l'être "aux termes d'une délibération motivée de son Conseil municipal"
Nous avons indiqué que la délibération ne mentionne pas explicitement les éléments contenus dans l’acte notarié et n’est donc pas suffisamment motivée pour cette acquisition. Il serait notamment utile de préciser que la destination future du local demeure l’exploitation d’un débit de boisson. Madame le maire a accepté de modifier la délibération en conséquence.
Bref, malgré une réécriture de l'histoire et des contradictions juridiques dans la chronologie des faits, notre groupe s’est abstenu sur la délibération mal ficelée, afin que les exploitants du Berlioz puissent enfin toucher l'indemnité à laquelle ils ont droit !
- La commune versera une « indemnité d'éviction » de 120 000 €.
- La licence IV permettant un débit de boissons sera cédée à la commune pour 5 000€.
- La commune prendra à sa charge les frais afférents à la rédaction des actes formalisant l'accord.
- Les époux Martins qui ont quitté le local au 30 juin 2024 sont (heureusement) dispensés des appels de loyer du 1er juillet 2024 jusqu'au 31 décembre 2024 (date de fin du bail).
Enfin, j’ai demandé Madame Rigault de nous indiquer où en sont "les négociations toujours en cours pour la reprise de l’hypermarché Casino". Elle a répondu laconiquement "les négociations en cours avancent" sans autre précision.
3/ Élaboration du règlement local de publicité (RLP) de la ville de Saint-Michel-sur-Orge : débat sur les orientations du RLP
Le Règlement Local de Publicité (RLP) précédemment en vigueur date de 1986 et est devenu obsolète dans son contenu, puis caduc en janvier 2021, suite aux dispositions de la loi Grenelle II de 2010.
Le Conseil Municipal a délibéré le 13 décembre 2021 afin de prescrire l’élaboration d’un nouveau RLP et de définir les objectifs et modalités de la concertation. Le règlement local sera soumis ultérieurement au Conseil municipal en vue de l’arrêt du projet, puis de son approbation. Ces étapes doivent cependant être précédées d’un débat sur les orientations du RLP, deux mois au moins avant l’examen du projet de RLP. Il était donc prévu un simple échange autour des orientations générales du projet, suivi d’aucun vote.
Les orientations proposées s’appuient sur un diagnostic du cabinet Cyprim (19 500 € HT) consultable au service urbanisme depuis l’été 2022, mais ces éléments n’ont pas publiés sur la site internet, au motif que ce sont « des documents provisoires » (réponse à une question orale lors du Conseil municipal du 2 février 2023). Il a donc fallu attendre plus de 18 mois pour qu’un support au débat d’orientation nous soit communiqué.
Les points saillants du diagnostic sont résumés ci-après
Les publicités et préenseignes, pas très nombreuses sur la ville, présentent des non-conformités par rapport aux règles nationales du Code de l'environnement : des publicités sont situées hors agglomération, voire en zone N du PLU en vigueur, leur affichage est parfois visible depuis la RN104. Certaines publicités sont installées sur des supports interdits par le Code de l'environnement, par exemple, sur des clôtures non aveugles. La présence d’affichage sauvage sur le domaine public est fréquente. D’un point de vue qualitatif, la publicité de grand format s’intègre mal sur la ville ou dans un environnement verdoyant.
Sur les enseignes, les infractions aux règles nationales ont également été mises en évidence. Il s’agit, par exemple, d’enseignes mal positionnées sur les façades ou qui en occupent une surface trop importante. Il s’agit également d’enseignes scellées au sol de densité et de surface dépassant les normes ou d’enseignes en toiture non conformes.
D’un point de vue qualitatif, l’impression d’ensemble met en évidence des enseignes de qualité assez moyenne, souvent installées sans recherche d’harmonie, de symétrie ou de préservation des façades. Certaines devantures sont surchargées et les banderoles et vitrophanies sont largement utilisées.
Les orientations proposées se déclinent autour des axes suivants :
- Protection du patrimoine naturel et bâti et préservation des quartiers non investis
Ø En élaborant un zonage préservant de la publicité les zones à protéger telles que les zones naturelles, boisées, le centre ancien et les secteurs non investis, par une interdiction ou une limitation forte de la publicité
Ø En mettant en place des règles qualitatives sur les enseignes.
- Réduction de l’impact visuel des publicités, des préenseignes et des enseignes ; détermination de règles visant à assurer une bonne intégration des supports dans leur environnement
Ø En limitant les surfaces et les densités au-delà des règles nationales
Ø En introduisant des contraintes pour l’installation des publicités, préenseignes et enseignes
Ø En améliorant la qualité des différents supports, en imposant des formes, des techniques, etc.
- Mise en valeur des devantures
Ø En mettant en place des règles qualitatives et quantitatives pour l’intégration des enseignes sur les façades Ø En interdisant ou en restreignant certains types d’enseignes
Ø En prenant en compte les particularités des façades commerciales
- Limitation de l’impact environnemental des nouveaux modes de communication et des supports lumineux
Ø En définissant l’usage des banderoles et des vitrophanies
Ø En limitant l’usage des publicités et enseignes numériques, y compris lorsqu’elles sont intérieures aux devantures
Ø En mettant en place des règles sur les éclairages et extinctions.
La réunion publique dite de "concertation" est programmée le 28 novembre. C'est le prochain Conseil du mois de décembre qui adoptera le projet de règlement, dont nous n'avons même pas l’ébauche. Puis il doit être soumis à l’avis des Personnes Publiques associées et faire l’objet d’une enquête publique avant approbation définitive par le Conseil municipal. L’échéancier initial prévoyait le débat de ce soir au printemps 2023 et l’approbation définitive en février 2024. Madame Rigault nous annonce maintenant une adoption définitive en septembre 2025. À suivre…
4/ Garantie d’emprunt au profit de 1001 Vies habitat pour la résidence Boieldieu
Il était écrit dans la note de présentation : "Le bailleur social 1001 VIES HABITAT va réhabiliter 273 logements de la résidence Boieldieu, sise place Gabriel Faure, allée Lully, rue Boieldieu, rue Bizet et allée Erik Satie pour un coût estimé à 21 310 000 €". Or les travaux sont terminés depuis plus de 6 mois ! Deux prêts PTP (Prêt Transfert de Patrimoine) de 4 853 422 € sur 35 ans, et PAM (Prêt à l’Amélioration) de 7 264 512 € sur 25 ans, ont été contractés auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation. Ceux-ci ont déjà été signés électroniquement le 4 avril 2023 et débloqués pour payer les entreprises. Le Conseil municipal se prononce donc un peu en retard pour apporter une garantie formelle.
J'ai demandé, en vain, quelle était la répartition du financement des travaux (subventions publiques / emprunts / fonds propres du bailleur). Madame le Maire a indiqué qu'elle ne disposait pas de ces éléments. Et elle n’a visiblement pas l’intention de le demander…
La note annonce qu'en contrepartie de cette garantie, la commune bénéficiera de droits de réservation correspondant à 55 logements supplémentaires en plus des 35 actuellement réservés.
Enfin, en réponse à notre question, le maire nous a indiqué que le bailleur 1001 Vies Habitat s’était engagé à refaire l’allée Erik Satie, complètement délabrée. Mais elle ne connaît pas encore la date des travaux. À suivre…