Conseil municipal du 30 mars 2023 (1er partie) : Mobiliser contre la forte hausse des charges locatives

8 délibérations étaient inscrites à l’ordre du jour de cette séance. J’aborde dans cette première partie deux délibérations concernant la résidence Charpentier.

Le bailleur social Essonne Habitat vient de commencer la réhabilitation des 136 logements de la résidence Charpentier (1 au 23 rue Charpentier et 34 à 40 avenue de Brétigny) pour un coût estimé à 3 705 488 €. Le Conseil régional verse une subvention de 148 000 € et le Conseil départemental 270 000 €. Afin de réaliser ces travaux, le bailleur a contracté deux prêts, pour un montant total 3 287 488 € de auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation de l’Ile de France. La SCIC d’HLM Essonne Habitat a donc sollicité la commune pour garantir ces emprunts. En contrepartie de cette garantie, la commune bénéficiera de droits de réservation correspondant à 27 logements qui intégreront le contingent communal.

Dans une seconde délibération, Essonne Habitat va déléguer 20 logements de son contingent propre au bénéfice de la Commune, qui s’ajoutent aux 27 autres logements réservés évoqué précédemment. Les deux conventions fixent la liste des 47 logements concernés.

Au nom de mon groupe, je suis intervenu sur plusieurs points :

- J’ai d’abord exprimé une pensée pour l'ouvrier dramatiquement décédé sur le chantier le 16 mars. 

- Au-delà de l’enquête en cours sur les circonstances de ce tragique accident, les travaux semblent avoir repris sur le premier bâtiment en cours de réhabilitation. Mais j’ai alerté la municipalité sur la sécurisation du chantier qui n’apparaît pas très assurée, sous les échafaudages.

- Comme en novembre dernier sur la délibération concernant la garantie d’emprunt pour la résidence Le Liers, une nouvelle fois le conseil municipal se prononce sur la garantie d'emprunt alors que les travaux à financer sont lancés. Le maire explique que les négociations sont parfois difficiles avec les bailleurs…

- En réunion de commission, le 20 mars, j’avais fait la demande de communication du tableau actualisé sur le contingent municipal dans les différentes résidences du parc locatif social. Le maire a indiqué que ce tableau nous sera bientôt transmis. Le nombre de logements dans le contingent communal (27+20) est inférieur aux 60 dont nous disposions historiquement. Si, selon le Code de la construction et de l’habitat, le contingent de la ville est limité à 20%, des réservations supplémentaires peuvent être consenties par le bailleur ET par l’État. Le maire a indiqué que pour ce dernier les réservations supplémentaires étaient en phase d’expérimentation dans plusieurs départements, mais pas encore en Essonne.

- J’ai ensuite indiqué que les locataires de la résidence Charpentier étaient assez mécontents. J’ai proposé au  Maire de suspendre la séance pour donner la parole au Président de l’amicale des locataires, M. Viégas, qui était présent dans le public avec plusieurs adhérents.

Voici le texte de son intervention :

"Madame le Maire,

Mesdames et Messieurs les conseillers municipaux,

Je vous remercie de me donner la parole au nom de l'amicale des locataires de la Résidence Charpentier de St Michel sur Orge dont je suis le président.

Courant 2022, les locataires de la résidence ont été informés du projet de réhabilitation des bâtiments. Le but annoncé étant notamment d'améliorer le confort dans les parties privatives ainsi qu'augmenter les performances thermiques des bâtiments afin de générer des économies sur les frais de chauffage.

Malgré l'apport de 418 000€ alloués par le Conseil Régional et le Conseil Général (donc provenant de nos impôts), notre bailleur Essonne Habitat a estimé que l'aide aux travaux était insuffisante.

Les locataires se sont donc vus proposés un vote sur la réalisation de ce projet qui implique, en cas de validation, une augmentation du loyer pour 78 des 135 foyers de la résidence.

Cette augmentation qui pourra atteindre jusqu'à 10% au maximum ne sera applicable qu'aux locataires ayant au moins 10 ans d'ancienneté. L'augmentation aura lieu à la fin des travaux et sera répartie sur les 2 années suivantes.

En complément de cette augmentation de loyer, il ne faudrait pas oublier les augmentations annuelles dans le cadre des IRL (Indice de Référence des Loyers).

La validation du projet implique aussi l’ajout de la 3ème ligne sur la quittance de loyer qui varie de 4,56€ à 8,46€ en fonction de la surface des appartements et ce, durant 15 ans.

Après demande de l'association, Essonne Habitat a accepté de baisser l'augmentation du loyer passant de 10% à 8% (augmentation allant de 2,08€ à 50,49€/mois). Concernant la 3ème ligne de la quittance, seuls les locataires ayant une augmentation de loyer inférieure à 5€/mois sont concernés.

Malgré avoir averti les locataires de l'importance du vote (l'absence de celui-ci équivaut à une réponse positive au projet), le projet a été adopté, avec seulement 57% de votants (sur 135 locataires, 77 POUR, 17 CONTRE et 8 NULS). A noter, qu'aucun représentant de l'association n'a été invité à assister au dépouillement.

Mais, sans le savoir, le plus dur restait à venir pour les locataires! Le décompte des charges de l'année 2020 n'étant toujours pas transmis aux locataires, nous nous sommes rapprochés du syndic.

Pour rappel, la Résidence est alimentée par un réseau de chaleur qui fonctionne à 100% au gaz. Le syndic nous a communiqué le coût du combustible (le gaz) et de ses taxes associées,  la TICGN (Taxe Intérieure de Consommation du Gaz Naturel) et le RCO2 ( Taxe Carbone, dite taxe pollution) :

 * Estimation à partir des données des 10 premiers mois de 2022. Concernant le prix de l'eau chaude, on note une augmentation de + 48% en 2022, soit 17,18€ /m3.

Essonne Habitant connaissant parfaitement l'explosion du coût du chauffage a augmenté les provisions de charges au 01/10/2021. Celles-ci représentent actuellement 51% du montant du loyer au lieu de 47% en 2022. Mais cela va être très insuffisant pour s'acquitter de la totalité des charges sur les années 2020, 2021 et 2022.

Pour quelles raisons Essonne Habitat n'a toujours pas transmis la régularisation des charges 2020 alors que les données sont à disposition pratiquement en temps réel à Nexity (syndic) ?

Est-ce vraiment un hasard si le dossier de rénovation des bâtiments ait été priorisé par rapport à la présentation de la régularisation des charges 2020 ? Est-ce que ce dossier aurait été validé si les locataires avaient eu connaissance des coûts exorbitants du chauffage en 2021 et 2022 ?

Pour quelles raisons Essonne Habitat a embauché une Conseillère Sociale si ce n'est pas pour s'accorder sur un calendrier d'étalement de paiement des charges suivant les possibilités de chaque locataire ?

Actuellement 35% des locataires en HLM  vivent déjà sous le seuil de la pauvreté. Avec les charges qui nous attendent dans l'avenir, beaucoup de nos locataires risquent de venir grossir le rang des personnes vivant sous le seuil de la pauvreté !

Pour faciliter le paiement des charges des locataires, il nous semble impératif d'intervenir auprès d'Essia afin de réduire fortement, voire même annuler l'augmentation de 8% de loyer.

En conclusion, Madame le Maire, au nom de l'amicale des locataires, je souhaiterais que vous puissiez intervenir auprès de bailleur pour soutenir nos demandes afin que les locataires soient le moins possible impactés par ces augmentations de charges.

Et d'autre part, nous souhaitons pouvoir compter sur le soutien du Conseil municipal pour s'assurer de la bonne qualité et finition des travaux.

Nous vous remercions de nous avoir donné la parole et écouté".

J’ai ensuite repris la parole pour préciser que les difficultés rencontrées ici par les locataires se retrouvaient dans d’autres résidences dans la ville. A titre d’exemple, j’ai mentionné le bailleur Plurial-Novilia pour les logements au-dessus du centre commercial Terrasse César-Franck. Les travaux de réhabilitation ont été assez mal réalisés, la réfection des halls d’entrée n’a pas été terminée et le décompte individuel des charges qui vient d’être reçu pour l’année 2022, manque de justification pour plusieurs dépenses imputées aux locataires.

Plus que jamais la vigilance est nécessaire face à des bailleurs qui systématiquement se contentent de justifier des hausses inconsidérées de charges de manière très opaque en se contentant d’évoquer le Covid et le prix de l’énergie.

Dans ce contexte, la création de l’observatoire des loyers et des charges que nous venons de lancer est pleinement justifiée. Il s'agit d'établir une base de données anonymes pour comparer et mesurer l'évolution des loyers et des charges facturés par les différents bailleurs sociaux ou privés à Saint-Michel sur Orge.

Nous publierons régulièrement un baromètre des évolutions constatées et nous serons bien sûr à vos côtés pour interpeller, si nécessaire, les bailleurs sur les hausses importantes et les calculs incompréhensibles pour les charges locatives.

Si vous êtes locataires vous pouvez remplir le formulaire à partir du lien suivant : https://framaforms.org/observatoire-loyers-et-charges-1678101465