Conseil municipal du 29 septembre 2022 (2e partie) : Cession d’immeubles, privatisation de la voirie
La principale délibération de cette séance du Conseil municipal concernait la cession par la ville des résidences Berlioz et Boieldieu-Bizet au bailleur social 1001 vies Habitat.
Un dossier à la fois complexe, flou et même un peu étrange sur différents aspects...
- La résidence Berlioz, localisée au 19 rue Berlioz, à côté de la Médiathèque, comprend 80 logements (studios) pour 1909 m² de surface habitable. La commune en a fait l’acquisition en 1993 auprès de S.M.G.V. International Real Estate pour la somme de 15 millions de francs (environ 2,3 M€), et l’a donné à bail emphytéotique à la S.A.P.E. (aujourd’hui 1001 vies Habitat), à compter du 1er janvier 1994, pour une durée de 66 ans, avec un loyer de 15 millions de francs sur la durée totale du bail, versé intégralement le 30 juin 1993. Dans le cadre du protocole de cession présenté par la ville, 1001 vies Habitat s’engage à restructurer la résidence Berlioz en 40 logements sociaux (travaux prévus sur 2022/2023), pour un coût total de 5,5 M€ tout en versant 537 000 € pour devenir propriétaire de plein droit.
- La résidence Boieldieu-Bizet est composée de 15 bâtiments localisés aux 24-26 rue Bizet, 2-6 allée Lully, 1-22 rue Boieldieu, 1-15 allée Erik Satie et 4-12 place Gabriel Fauré et totalise 273 logements pour 23 494m² de surface habitable. La commune a fait l’acquisition de cette résidence en 1990 auprès de GPAVIE pour la somme de 83 millions de francs (environ 12,5 M€), et l’a donné à bail emphytéotique à la S.A.P.E. le même jour, pour une durée de 66 ans et un loyer total de 83 millions de francs sur la durée totale du bail, versé intégralement le jour de la signature. Dans le cadre du protocole de cession, 1001 vies Habitat s’engage à devenir propriétaire de plein droit en versant à la ville 4 463 000 € et à effectuer les travaux suivants : la réhabilitation thermique des bâtiments (déjà réalisée en 2021), la reprise des réseaux de chauffage (travaux partiellement réalisés), le traitement des fissures (en 2023), la réfection des pièces humides (en 2024) et la réfection de l’allée Erik Satie (en 2023/2024) puis de l’allée Lully et une partie de la place Gabriel Fauré à l’horizon 2026. Tous ces travaux sont évalués à 23 M€.
En résumé, le bailleur 1001 vies Habitat va dépenser 5 millions d’euros pour racheter à la commune ces deux résidences, alors que les baux courraient respectivement jusqu’en 2056 et 2059, avec des loyers déjà payés.
Au nom du groupe Saint-Michel en commun, je suis intervenu pour signaler les différents points :
1/ Sur le contenu du projet de protocole d’accord
- L’erreur sur la localisation de la résidence Boieldieu, déjà mentionnée lors de l’examen préalable en commission le 19 septembre, n’était toujours pas corrigée. Cette erreur n’était pas tout à fait anodine, puisqu’elle incluait les deux bâtiments 16 à 22 rue Bizet et 8 à 14 allée Lully qui appartiennent à la copropriété privée (80 logements). Par un courriel reçu ce vendredi 30 septembre, le maire, contrairement à ce qu’elle affirmait en séance, reconnaît la non correction de l’erreur…
- Nous n’avons toujours pas compris pourquoi les travaux sur la résidence Boieldieu sont conditionnés à la scission avec la copropriété privée, évoquée ci-dessus, alors que jusqu’à présent une partie d’entre eux a été réalisée par le bailleur social 1001 vies Habitat de manière séparée. La copropriété privée n’est pas concernée par le bail emphytéotique passé en 1990. La commune peut donc légalement céder la pleine propriété de ses droits, sans que cela soit conditionné par une scission de la copropriété.
- Nous avons demandé des précisions sur la liste des divers financements listés sommairement dans le protocole. Certains ont déjà été obtenus et d’autres doivent encore être accordés au bailleur 1001 vies Habitat. Il est évoqué également des garanties d’emprunts que doit accorder la commune, sans aucune précision sur le montant. Nous avons suggéré, en vain, la rédaction d’une annexe comprenant un tableau financier complet, tant en recettes qu’en dépenses pour le bailleur.
2/ Sur la privatisation de la voirie
Mis à part la place Püttlingen dont la réhabilitation a été payée par l’argent public, avant d’être retransféré à la copropriété, la logique ces 20 dernières années au Bois des Roches était plutôt l’affectation ou la rétrocession dans le domaine public des espaces verts, des places et de la voirie. Pour cette opération, la mairie transfère la pleine propriété, donc privatise l’allée Erik Satie, l’allée Lully et la place Gabriel Fauré. Sophie Rigault conteste ce terme et assure que la ville va récupérer cette voirie et cette place, une fois que le bailleur les aura réhabilité. Il aurait été judicieux que ceci soit clairement indiqué dans le protocole d’accord. Cette privatisation nécessite selon nous dès à présent des garanties de droit de passage et d’accès publics. L’allée Érik Satie dessert l’école maternelle et élémentaire Lamartine, ainsi que le gymnase Stéphane Pinson. L’allée Lully dessert la copropriété privée du 8 au 14 allée Lully et la place Gabriel Fauré est en partage avec les résidents du 1,2 et 3 place Gabriel Fauré.
3/ Sur le prix d’achat payé par le bailleur
Au-delà des diverses approximations dans les documents portés à notre connaissance (dont le bail emphytéotique Boieldieu-Bizet, dont nous réclamions la communication depuis mars 2019 au moment où la municipalité nous avait dit l’avoir "découvert" !), une question centrale interpelle : Alors que le secteur du logement social est déjà en grande tensions financière avec l’inflation (lire ICI le rapport 2022 de la Banque des Territoires publié début septembre), que l’évolution du prix de l’énergie va faire exploser le montant des charges (évoqué lors du 82e congrès du mouvement HLM ces jours-ci à Lyon), il est assez surprenant de constater que le bailleur 1001 vies Habitat dispose de 5 millions de d’euros pour racheter à la commune ces deux résidences, alors que les baux actuels courraient respectivement jusqu’en 2056 et 2059, avec des loyers déjà payés ?
Le maire a balayé, sans rien argumenté, et avec quelques silences gênés, tous ces éléments. Notre groupe a donc préféré s’abstenir en l’état sur un dossier qui est loin d’être clos. La majorité a donc voté cette cession et approuvé le protocole d’accord présenté.
Par soucis de transparence vous trouverez ci-dessous le texte intégral de ce protocole d’accord qui était joint à la délibération
PROTOCOLE D’ACCORD COMMUNE DE SAINT-MICHEL-SUR-ORGE / 1001 VIES HABITAT ENTRE :
La commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE, collectivité territoriale, personne morale de droit public située dans le département de l’Essonne, dont l’adresse est à SAINT-MICHEL-SUR-ORGE (91240), Hôtel de Ville, 16 rue de l’Eglise, identifiée au SIREN sous le numéro 219105707, d’une part,
ET la société dénommée 1001 vies Habitat, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance au capital de 29 070 000 €, dont le siège est à PARIS 15 EME ARRONDISSEMENT (75015), 31-35 rue de la Fédération, Carré Suffren, identifiée au SIREN sous le numéro 572015451 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS. D’autre part, Ensemble ci-après dénommées « les parties »
PREAMBULE
La commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE envisage de céder la pleine propriété de ses droits sur les résidences Berlioz et Boieldieu au profit de la société 1001 vies Habitat qui est actuellement preneur à bail de ses deux ensembles immobiliers. Cette cession s’inscrit dans le cadre d’un accord global sur la réalisation de travaux sur les deux résidences précitées, envisagés et souhaités par les deux parties, savoir :
- La résidence « Berlioz » localisée au 19 rue Hector Berlioz, figurant au cadastre section AN numéro 126, AO numéros 25 et 32, AP numéros 5, 6, 7, 18 et AR numéro 109, totalisant 48 logements conventionnés et 32 logements-foyers pour 1909 m² de surface habitable, s’inscrit dans un programme prévisionnel de restructuration lourde qui prévoit la transformation des 80 logements/foyers en 44 logements familiaux conventionnés. Pour information, le bail à construction signé le 1er janvier 1994 pour une durée de 66 ans entre la commune de SAINTMICHEL-SUR-ORGE (bailleur) et 1001 vies Habitat (preneur) s’éteint le 31/12/2059.
- La résidence « Boieldieu » est composée de 15 bâtiments localisés aux 16-26 rue Bizet, 2-14 allée Lully, 1-22 rue Boieldieu, 1-15 allée Erik Satie et 4-12 place Gabriel Fauré, figurant au cadastre section AR numéro 49, 51, 52, 101, 102, 103, 110, et section AS numéro 204 et 729, et totalise 273 logements conventionnés en copropriété pour 23 494m² de surface habitable et 34 842m² de surface corrigée. Les travaux engagés concernent, sans que cette liste soit limitative, la réhabilitation thermique des bâtiments, la reprise des réseaux de chauffage enterrés, la réfection des pièces humides (travaux de plomberie), les travaux de voirie et le traitement des fissures. Pour information, le bail emphytéotique signé le 5 septembre 1990pour une durée de 66 ans entre la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE (bailleur) et 1001 vies Habitat (preneur) s’éteint le 04/09/2056.
Compte tenu de l’importance des travaux déjà menés et à engager (prévisionnellement plus de 28 480 000 € TTC), dont les prix ont subi et continuent de subir une augmentation significative depuis l’origine de ce projet, liée à l’approfondissement des études et à la conjoncture économique, la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE propose de fixer le prix de cession de la pleine propriété des droits qu’elle détient, et qui constituent l’assiette des baux consentis à 1001 vies Habitat sur les résidences précitées, à CINQ MILLIONS D’EUROS (5 000 000 €), en deçà de l’estimation de France Domaines établie à 6 389 500 €. En contrepartie de ces cessions et après obtention des autorisations nécessaires, 1001 vies Habitat s’engage à réaliser en 2026, en complément, des travaux supplémentaires de réfection de la voirie privée qui viendra à appartenir en pleine propriété à 1001 vies Habitat au sein de la résidence Boieldieu. Cet engagement complémentaire s’élève prévisionnellement à 1 723 297 € toutes taxes comprises.
CECI ETANT RAPPELE, LES PARTIES SONT CONVENUES DES DISPOSITIONS SUIVANTES :
ARTICLE 1 – OBJET
Le présent protocole d’accord a pour objet de fixer l’accord des Parties, sous réserve de l’obtention d’une décision favorable des instances de 1001 vies Habitat et du conseil municipal de la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE : 1) Cession, après réalisation des conditions suspensives qui seront arrêtées d’un commun accord entre les Parties, de la pleine propriété des droits détenus par la commune de SAINTMICHEL-SUR-ORGE auprès de 1001 vies Habitat sur les résidences Boieldieu et Berlioz : Accord pour la cession indissociable des résidences Berlioz et Boieldieu au prix global, ferme et définitif de CINQ MILLIONS D’EUROS (5 000 000 euros) avant le 31/12/2022 ;
2) Réalisation du programme des travaux prévu à l’article 2-2 dudit protocole ;
3) Réalisation par 1001 vies Habitat des travaux supplémentaires de réfection de voirie privée qui lui appartiendra au sein de la résidence Boieldieu, prévus à l’article 2-3 dudit protocole ;
ARTICLE 2 – ENGAGEMENTS RECIPROQUES
Après concertation, les parties se sont entendues sur les engagements suivants :
1) Cession, par la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE à 1001 vies Habitat, de la pleine propriété des droits détenus par la commune et qui constituent l’assiette des baux consentis à 1001 vies Habitat sur les résidences Boieldieu et Berlioz : La commune de SAINT-MICHELSUR-ORGE s’engage à céder à 1001 vies Habitat, la pleine propriété des résidences Berlioz et Boieldieu mentionnées en préambule, pour un prix global, forfaitaire, ferme et définitif de CINQ MILLIONS D’EUROS (5 000 000 €) décomposé ainsi :
- Résidence Berlioz, prix forfaitaire, ferme et définitif de CINQ CENT TRENTE SEPT MILLE EUROS (537 000 €) ;
- Résidence Boieldieu, prix forfaitaire, ferme et définitif de QUATRE MILLION QUATRE SOIXANTE TROIS MILLE EUROS (4 463 000 €) ; Les Parties conviennent que les cessions de ces deux résidences sont indissociables.
2) Réalisation du programme des travaux par 1001 vies Habitat
Sous réserve de l’acquisition de la pleine propriété des résidences Boieldieu et Berlioz au prix susvisé et de l’obtention des autorisations nécessaires, la société 1001 vies Habitat s’engage à réaliser les travaux énoncés ci-après selon le calendrier prévisionnel indiqué (voir annexe détaillée) :
- Résidence Berlioz
Restructuration de la résidence, prix de revient prévisionnel 5 448 240€ toutes taxes comprises, engagement prévisionnel des travaux prévus en 2022 ; Soit un engagement global de travaux sur la résidence Berlioz s’élevant à 5 448 240 €.
- Résidence Boieldieu
Réhabilitation thermique, prix de revient 11 314 292 € toutes taxes comprises, travaux d’ores et déjà engagés et réceptionnés en 2021 du fait de la relation de confiance entre les Parties ;
Reprise des réseaux de chauffage enterrés, prix de revient prévisionnel 815 323 € toutes taxes comprises, travaux actuellement engagés ;
Traitement des fissures, prix de revient prévisionnel 5 808 280 € toutes taxes comprises, engagement prévisionnel des travaux en 2023 ;
Travaux de réfection des pièces humides (plomberie), prix de revient prévisionnel 2 445 550 € toutes taxes comprises, engagement prévisionnel des travaux en 2024 ;
Travaux de voierie privée de l’allée Erik Satie, prix de revient prévisionnel 925 360 € toutes taxes comprises, engagement prévisionnel des travaux en 2023/2024 (selon avancement des études) ;
Soit un engagement global prévisionnel de travaux sur la résidence Boieldieu s’élevant à 21 308 805€ toutes taxes comprises.
3) Réalisation des travaux supplémentaires de réfection de voierie
En contrepartie de l’effort consenti par la commune de Saint Michel-sur-Orge pour la cession de ses droits au prix de 5 000 000 €, vies Habitat s’engagera à réaliser, après obtention des autorisations nécessaires, des travaux complémentaires de réfection de la voirie privée qui lui appartiendra en pleine propriété au sein de la résidence Boieldieu, dont le périmètre est précisé dans le document joint. Cet engagement complémentaire s’élève prévisionnellement à 1 723 297 € toutes taxes comprises avec un lancement prévisionnel des travaux en 2026.
Par ailleurs, la société s’engage à ne pas solliciter la contribution des locataires sous forme de « 3 ème ligne de quittance » concernant l’ensemble des travaux précités sur ces deux opérations.
Les Parties précisent que ces travaux ne pourront être réalisés qu’après l’obtention d’une décision devenue définitive de l’assemblée générale de la copropriété autorisant la scission de copropriété de la résidence Boieldieu et la signature de l’acte authentique de scission et modification de l’état descriptif de division-règlement de copropriété de la résidence Boieldieu.
Pour permettre la réalisation de ces travaux dans le délai visé ci-avant, la signature de l’acte authentique de scission devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2023, après l’obtention d’une décision d’assemblée générale de la copropriété devenue définitive. Ladite scission devra intervenir sans contrepartie financière pouvant augmenter le prix de revient susvisé de l’opération. L’engagement desdits travaux de voirie s’entend par la signature du marché des travaux de voiries par 1001 vies Habitat et devra intervenir, sous réserve de réalisation de la scission de copropriété et de la signature de l’acte authentique de scission avant le 31 décembre 2023, au plus tard le 31 décembre 2026.
En cas de non signature du marché de travaux de voiries par 1001 VIES HABITAT avant le 31 décembre 2026, alors que l’acte authentique de scission aurait été signé sans contrepartie financière au plus tard le 31 décembre 2023, la collectivité se réserve le droit de solliciter une pénalité correspondant au différentiel entre le prix d’acquisition, à savoir CINQ MILLIONS D’EUROS (5 000 000 euros) et le montant figurant sur les estimation des domaines établis respectivement en date du 2 mai 2022 et du 24 décembre 2021, soit la somme de 1 389 500€ TTC (UN MILLION TROIS CENT QUATRE VINGT NEUF MILLE CINQ CENT EUROS TOUTES TAXES COMPRISES). Si la signature de l’acte de scission de copropriété n’est pas intervenue au plus tard le 31 décembre 2023, dans le cas notamment où les conditions permettant la réalisation de ladite scission ne sont pas réunies, à savoir une décision d’assemblée générale devenue définitive approuvant ladite scission et l’absence de contrepartie financière à ladite scission due par 1001 vies Habitat, aucune pénalité ni complément de prix ne pourra être exigé par le vendeur auprès de 1001 vies Habitat.
ARTICLE 3 – CONDITIONS
Le présent protocole ne sera signé qu’après la survenance des événements suivants :
1) La délibération du Conseil Municipal de la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE, transmise au contrôle de légalité. La commune notifiera ladite délibération et les justificatifs de son caractère définitif à la société 1001 VIES HABITAT.
2) Les décisions préalables du Directoire et du conseil de surveillance de la société 1001 vies Habitat autorisant la signature dudit protocole ainsi que les promesses de vente et actes définitifs. Aussi, les promesses de vente comporteront des conditions suspensives d’usage et notamment (sans que cette liste soit limitative) :
- Acquisition indissociable de la pleine propriété des résidences Berlioz et Boieldieu avant le 31/12/2022 ; - Justification du caractère définitif de la délibération du conseil municipal de la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE autorisant la cession des droits de propriété lui appartenant sur les deux résidences de Berlioz et Boieldieu ; - Signature par les services de l’Etat des avenants aux conventions APL portant sur la résidence Berlioz ;
- Absence de servitudes, charges ou de cahier des charges diminuant la valeur du bien ou faisant obstacle à son exploitation ;
- Justification d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif trentenaire et conférant à l’acquéreur un droit incommutable.
- Obtention des financements nécessaires à l’acquisition des résidences Boieldieu et Berlioz, savoir : l’obtention d’un financement Action Cœur de Ville, de l’obtention des prêts PTP/PAM de la Banque des Territoires, de l’obtention de subventions diverses (AL ACV : 402 K€, Plan de relance : 780 K€, FEDER : 1057 K€ et du département : 272 K€) et de la garantie de la Commune pour les emprunts PTP et PAM.
Pour mémoire, 1001 vies Habitat devra obtenir postérieurement à l’acquisition une décision devenue définitive de l’assemblée générale de la copropriété autorisant la scission de copropriété de la résidence Boieldieu. A ce titre, 1001 vies Habitat demandera le concours de la municipalité afin d’y parvenir dans les meilleurs délais.
ARTICLE 4 – DUREE DU PROTOCOLE
Le protocole prendra effet le jour de la signature entre les Parties de l’acte définitif de vente emportant transfert à 1001 vies Habitat de la pleine propriété des droits de la commune de Saint Michel sur Orge sur les résidences Boieldieu et Berlioz. La fin du protocole interviendra à la réception des travaux susvisés par 1001 vies Habitat.
ARTICLE 5 – ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes, les parties font élection de domicile à l’adresse indiquée aux présente. Ce protocole sera annexé aux actes authentiques d’acquisitions dont la signature interviendrait, sous réserves de l'obtention des décisions d’instances de 1001 vies Habitat et de la délibération du Conseil municipal de la commune de Saint Michel sur Orge, au plus tard le 31/12/2022.
Fait en deux (2) exemplaires originaux
à , le ,
Pour la commune de SAINT-MICHEL-SUR-ORGE
Pour la société 1001 VIES HABITAT